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预售商品房逾期交房要承担违约责任

来源:未知   作者:未知   时间:2018-09-02


  (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告秦先生起诉称:我在被告XX公司处购买了一套商品房,房屋总价款50万元,当时我已支付了45万元购房款。但是开发商却逾期半年才将房屋交付给我,并且交付的房屋未达到合同约定的要求。我曾多次找到XX公司,要求其承担违约责任,但是都没有结果,所以请求法院判令XX公司承担逾期交房的违约责任,并赔偿我的经济损失。

  二、被告辩称

  被告XX公司答辩称:我公司已经按照约定的条件交付了房屋,接受房屋时秦先生并无异议,表明原告秦先生也已经接受了房屋,我公司不应承担违约责任,且秦先生尚有5万元购房款未支付,现已逾期,所以请求法院判令原告秦先生交付剩余5万元购房款,并承担逾期付款的违约责任。

  三、法院查明

  法院经审理后查明:原告秦先生和被告XX公司签订了商品房预售合同,约定秦先生出资50万元购买被告正在修建的商品房一套,约定一年后交付房屋,合同签订后,秦先生一次支付了45万元购房款,后因为XX公司资金困难,停工半年,导致不能按时交付验收合格的房屋,XX公司为了履行交房义务,在房屋还不具备交房条件时,就通知原告秦先生前来接受房屋。秦先生拿到钥匙后,发现房屋没有达到合同约定的交房条件,且XX公司交房时已经逾期了半年,所以便找到XX公司理论,要求承担违约责任,但是XX公司却称房屋已经交付,秦先生已经取得了房屋钥匙,也已经签字,不承认自己违约。无奈之下,秦先生诉至法院。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:XX公司承担逾期交房的违约责任,并赔偿秦先生的经济损失。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权分析认为:被告XX公司因资金问题所致的逾期交房事由,不能成为对抗原告秦先生的抗辩理由。XX公司逾期交房的行为是构成违约的根本原因,应承担违约责任。秦先生未按照合同要求给付最后一期购房款,其原因在于XX公司违约在先,秦先生依法享有不安抗辩权,XX公司无权要求秦先生按合同要求承担违约责任。不安抗辩权,是指当事人互负有先后履行顺序的债务,先履行债务的一方当事人有确切证据表明相对方丧失履行债务能力时,在对方没有履行或者没有提供担保之前,有权中止合同履行的权利。合同法规定不安抗辩权的目的在于,切实保护当事人的合法权益,促使当事人履行义务。为防止负有先给付义务的当事人滥用不安抗辩权,要求其承担举证义务,证明后给付义务人确实丧失或可能丧失履约能力。若先给付义务人没有证据而擅自中止履行合同,应当承担违约责任。后给付义务人的行为构成违约时,应负违约责任。从本案的原被告双方提供的事实来看,尽管秦先生承担交清全部房款的义务,但XX公司的该房地产项目因资金问题而停工,买受人秦先生不能在预定的期限得到房屋,而中止交付最后的2万元房款的行为,符合《合同法》第68条规定的行使不安抗辩权的情形。秦先生中止交付最后房款的行为,是对自己合法利益的积极保护,不构成违约行为。故XX公司的请求不受到法院的支持。

  商品房预售逾期交房,是指房地产开发商未按照相关法律、法规及商品房预售合同的约定按时地把房屋交付给买受人。逾期交房是非常典型的商品房买卖合同中的违约行为,房地产开发商应承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同纠纷的司法解释》的规定,逾期交房的房地产开发商,应当承担继续履行,采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。如果双方预售合同中约定了违约金的标准的,则应当按照合同中约定的违约金标准支付违约金。因开发商的迟延交房,致使买受人在法定期限内未取得房屋权属证书的,尽管合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,还可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。



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