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农村房屋抵押协议有效吗?

来源:未知  作者:changnian_admin  时间:2019-08-01 10:32


北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
 
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
 
一、基本案情
1、原告诉称
原告常某称,2018年4月16日,我与李某签的关于出卖位于北京市顺义区x号房屋的买卖房屋协议是在违背自己真实意愿的情况下签订的,没有实际履行。另外,根据《中华人民共和国土地管理法》,农村宅基地属于农民集体经济组织所有,只有该组织成员才享有宅基地使用权。李某并非本村村民,房屋买卖协议上没有买受人的名字,形式欠缺。综上,双方签订的房屋买卖合同无效。
2、被告辩称
被告李某辩称:房屋买卖协议是原告本人签字,被告亦支付了相应的款项,现房屋由被告实际占有使用,涉诉房屋并非农村宅基地建房,非集体经济组织成员亦可购买使用,综上,双方签订的房屋买卖协议有效,请求驳回原告的诉讼请求。
第三人述称:张某从李某处借款60万元,并约定若到期未还款,涉案房屋归李某所有,双方同时签订了借款合同、买卖房屋协议书及租赁合同。双方不存在房屋买卖的事实,实际是为借款担保。张某希望继续履行借款合同,不同意常某起诉要求确认合同无效。
二、法院查明
1999年9月1日,张某(乙方)与顺义xx(甲方)签订买卖房屋协议书,约定,甲方将坐落于村西北角北房四间,总面积168平米(东西宽12米,南北长14米)卖与乙方,房价6万元;乙方签协议之日,向甲方一次性付清6万元,双方立此协议为证。2003年10月30日,张某与常某在上述协议空白处约定:将上述房屋产权转让给常某。
2018年4月16日,张某、常某(甲方)与李某(乙方)签订了《买卖房屋协议书》,约定甲方将坐落于北京市顺义区x号房屋,以人民币120万元整卖给李某。
庭审中,常某提交了买卖房屋协议书、借款合同复印件及与案外人达成的还款协议、微信截图、通话录音、案外人出具的收条,认为,上述双方签订的买卖房屋协议书,没有买受人签字,协议不符合形式要件,无效;房屋买卖协议未实际履行,双方没有买卖房屋的意思表示,双方真实关系是借贷;李某不是x村村民,房屋买卖协议书无效。李某不认可常某提交的借款合同复印件真实性,不认可双方存在借贷关系,认可双方存在房屋买卖关系并提交了买卖双方签字的协议书原件、银行交易客户回单。第三人张某认可常某所述事实,但不同意常某的诉讼请求,亦不同意作为共同原告参加诉讼。
另查明,上述房屋系在农村集体土地上所建设房屋,未办理相关合法建设审批手续。李某并非x村集体经济组织成员,常某现为该集体经济组织成员。
三、法院判决
北京市顺义区人民法院经审理后判决如下:
确认原告常某、第三人张某与被告李某签订的《买卖房屋协议书》无效。
四、律师点评
房产律师靳双权认为:
依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。系双方真实意思表示,且未违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效。
李某提交的《买卖房屋协议书》系原件,原告认可该协议书上签名为其本人所签,故法院对被告提交的《买卖房屋协议书》的真实性予以确认;该协议书对买卖双方的权利义务进行了明确约定,亦有买卖双方签字,房屋买卖合同关系成立。
但是,违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。农村宅基地属于农村集体所有,只有本集体经济组织成员才能享有宅基地使用权。而农村房屋的买卖必然涉及宅基地使用权的转移。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系。李某非涉诉房屋所在地的集体经济组织成员,张某、常某与李某签订的《买卖房屋协议书》虽成立,但违反了上述法律规定,应属无效。于法有据。
常某在本案中称张某与李某存在借贷关系,常某、张某签订房屋买卖协议系以常某的农村房屋为张某抵押借款。但因房地一体,对该农村房屋的抵押及处分必然涉及到对宅基地的处分,而根据我国《物权法》等法律规定,宅基地只允许在该村集体组织内部流转、不能对外抵押。据此,即使双方系以农村房屋抵押借款合同关系,也违反了我国关于宅基地的强行性法律规定。综上,本案涉诉房屋系农村房屋,该房屋占用的是农村集体土地,且未办理相关合法建设审批手续,李某亦不属于同一集体经济组织成员,故双方签订的《买卖房屋协议书》违反法律、行政法规强制性规定,应属无效。常某要求确认《买卖房屋协议书》无效,于法有据,法院予以支持。



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