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买卖未取得房产证的房改房所订立的合同是有效的吗?

来源:未知  作者:changnian_admin  时间:2019-08-01 10:33


北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
张某诉称:  2010年11月1日,原被告经第三人提供中介服务签订了《房屋买卖合同》,合同约定,被告将涉案房屋及地下室以110万元价格出售给原告。合同还约定,甲方在出售该房屋时已经征得妻子和家人同意,自愿将上述房产出售给乙方并积极配合将房屋过户到乙方名下。由于该房屋属于被告购买单位房产,当时没有办理下来房产证。合同签订后,双方于2010年11月 5日到被告单位处征询被告单位意见。被告夫妻向单位提出出售申请,被告单位的负责人在被告申请上签字予以认可。原告在被告单位同意被告出售该房屋后,支付了全部房款,被告也向原告交付了房屋至今。现被告已将房产证办理完毕,原告督促被告办理过户手续,但被告拒绝办理。所以提出如下诉请。1、确认张某与杨某于2010年11月1日签订的房屋买卖合同有效;2、依法判令杨某继续履行合同,杨某配合张某办理涉案房屋的过户手续,将房屋产权变更登记至张某名下。
2、被告辩称
杨某辩称,双方签订房屋买卖合同的确是由中介公司提供的中介服务。涉案房屋是我与单位的共有产权房,出售房屋需要单位出具证明,且签订房屋买卖合同时该房屋尚未取得产权证,我无权处理该房屋,故双方签订的房屋买卖合同应属无效。因双方签订房屋买卖合同时房屋尚未取得房产证,故我出售的只是房屋使用权,不是所有权,现在原告主张所有权,应当给我增加价款,如果其不要所有权,我可以把原告已经交纳的房款退还给他,他把房还给我。综上,我不同意原告的诉讼请求。
3、第三人述称
中介公司述称:第一,本案与我方没有关系,原告提交的合同上没有我公司的盖章,没有其他证据证明本案与我方有关;第二,我公司档案存档期限为五年,我方没有查到相关档案;第三,被告曾经给原告承诺一个月之内办理房屋过户,现在已经距离合同约定的过户期限长达七年,原告应当承担怠于行使权利的不利后果。综上,我方认为应当驳回原告方针对我方的诉讼请求。
二、法院查明
涉案房屋原系杨某所购成本价房改房,杨某于1998年4月向单位交纳购房款5万元,当时该房屋未办理产权证。2010年11月1日,杨某(甲方)与张某(乙方)签订《房屋买卖合同(使用权)》,约定杨某将自己享有涉案房屋出售给张某,成交金额为110万元,甲方积极配合乙方办理房屋产权的一切相关手续,房屋更名到乙方名下后,办理房屋权属的一切相关费用由乙方承担。2010年11月5日,杨某、贝某向单位提交《申请》,载明:“我们欲将涉案二室楼房连同地下室以110万元价格转让给我的朋友张某以解燃眉之急,不管市场价格如何变动,我们绝不反悔,以我们的诚信做保证,并请领导做鉴证,关于产权证的办理方式,请示领导酌情予以解决。”杨某原工作单位地产科科长王某以证明人身份在申请书上签字。当日,张某通过银行转账方式向杨某支付了全部购房款110万元。2011年2月12日,杨某签署保证书,承诺在一个月内协助张某办理涉案房屋的产权证。当日,杨某将涉案房屋交付给张某,张某实际占有使用涉案房屋至今。
2017年12月6日,杨某(乙方)与原单位(甲方)签订《房屋买卖合同》,约定:甲方将涉案房屋以成本价出售给乙方,立契价5万元,甲方出售住房后,产权归乙方所有,可使用、继承、抵押,可依法出售;乙方住房上市交易买卖、转让时须经管理单位物业管理中心同意,并出示书面《意见书》方可出售或转让。上述《房屋买卖合同》所载房屋价款已于1998年支付完毕。2017年12月30日,杨某取得涉案房屋的不动产权证书,权利类型为国有建设用地使用权房屋所有权,权利性质为出让房改房(成本价),用途为住宅、地下室等2种用途。
审理中,张某表示,办理房屋所有权转移登记手续发生的各项税费均由其承担。
另查,《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产调控工作的通知》(京政办发[2011]8号)于2011年2月15日颁布,该通知第(十)条规定,对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。张某是北京市户籍居民家庭,目前除诉争房屋外,已经拥有3套住房。
三、法院判决
1、确认张某与杨某于2010年11月1日签订的《房屋买卖合同(使用权)》有效;
2、杨某于本判决生效之日起七日内协助张某办理房屋所有权转移登记手续,将涉案地下室等2套房屋的所有权转移登记至张某名下,转移登记所需税费由张某承担。
四、房产律师靳双权认为:
依法成立的合同,自成立时生效。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。本案中,张某与杨某签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后,张某依约支付了全部购房款,杨某应当按照合同约定协助张某办理房屋所有权转移登记手续。虽然张某目前不具备北京市购房资格,但双方的《房屋买卖合同》签订于北京市房屋限购政策出台之前,该限购政策对双方合同的履行不应具有约束力,而杨某取得房屋所有权证书是在北京市房屋限购政策出台之后,双方不存在通过房屋买卖合同的方式规避北京市限购政策的情形,且张某在合同签订后已依约履行了合同义务且已实际占有使用涉案房屋,解除合同会导致双方利益明显失衡。综合上述情节,张某要求杨某继续履行房屋买卖合同,办理所有权转移登记手续的诉讼请求,具有事实及法律依据,法院予以支持。杨某所提房屋买卖合同无效及其出售的是房屋使用权非所有权的答辩意见,缺乏事实和法律依据,法院不予采纳。
 
 



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