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如何审查商品房买卖合同

来源:  作者:  时间:2017-06-06 16:48


一、审查项目建设依据、商品房销售依据、权利保证。 1、审查土地使用权证的真假(上网开查),土地使用权的年限,审查土地使用权是否设有他项权利; 2、审查销售许可证的真假(上网可查);现房的,是否设有他项权利; 3、约定权利瑕疵担保责任 甲方保证在交接时该商品房没有

  一、审查项目建设依据、商品房销售依据、权利保证。

  1、审查证的真假(上网开查),土地使用权的年限,审查土地使用权是否设有他项权利;

  2、审查销售许可证的真假(上网可查);现房的,是否设有他项权利;

  3、约定权利瑕疵责任

  甲方保证在交接时该商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷,保证在交接时已清除该商品房原由甲方设定的。如卖房前甲方不具备法定的销售条件,对乙方虚构事实、隐瞒欺诈则双倍赔偿乙方已付的房款。

  如因甲方原因,在本合同签订后造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,由甲方承担全部责任,乙方有权。

  乙方解除合同的,甲方应当自乙方解除合同通知发出之日起30日内退还全部已付款及利息(利息按人民银行同期个人住房贷款利率计算),赔偿乙方因此造成的其它损失,并按房价款的2%向乙方支付。

  二、审查商品房的基本情况

  1、审查建筑面积;要求交房时出示实测表或商品房销售面积明细表。

  2、审查套内建筑面积。套内建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积和阳台面积,审查各个部分的数额。

  3、审查公摊面积;公摊面积的组成部分,各个组成部分的数额,怎么分配的,权属分配;注意约定用房的比例。

  4、约定广告、售楼书的内容。

  5、增加补充条款:

  乙方可根据甲方关于该商品房基本情况、、装修、基础设施、公共设施、周边环境等所做的广告宣传以及售楼书、售楼员等所承诺的内容与甲方进行协商和约定,没有约定的部分视为双方同意将上述广告宣传以及售楼书、售楼员等所做承诺做为本合同的默示条款。

延伸阅读:

 

 

  三、审查面积确认及面积差异处理。

  约定以下补充条款:

  1、面积核实:甲方应根据《测量规范》和《房产图图式》提供套内建筑面积及公摊面积的构成与尺寸(或提供商品房销售面积明细表),以使买受人可以根据自有的条件对面积进行核对。

  2、测量方法:乙入住前有权聘请有资质的机构入户进行测量,如果测量结果与甲方提供的测量结果有差异,则双方有权提请法院或者有关机构进行最终决定,在此以前买受人有权先行入住。

  面积确认结果确实有差异的,乙方有权利选择解除合同或者继续履行合同。

  (1)、乙方选择解除合同的,甲方除按合同规定退还乙方房款并支付利息,赔偿乙方因购房而支付的费用外,还应支付房价的2%作为违约金。

  (2)、乙方选择继续履行合同的,因面积增加导致房价款、各种税金、手续费及其他费用增加的,应由甲方承担责任,乙方不承担合同约定的房价款以外的任何费用;因面积减少导致房价款、税金、手续费及其他费用减少的,则甲方应在面积确认之日起30日之内将减少的部分无条件退还乙方。

  (3)、因设计变更造成面积差异,乙方有权利选择退房或者继续履行合同。如乙方选择继续履行合同,双方按本条第二款执行。

  3、本合同约定的套内建筑面积不得减少。

  本合同约定的套内建筑面积减少的,乙方有权利选择退房或者继续履行合同。

  (1)、乙方选择解除合同的,甲方除按合同规定退还乙方房款并支付利息,赔偿乙方因购房而支付的费用外,还应支付房价的2%作为违约金。

  (2)、乙方选择继续履行合同的,甲方应返还减少部分的价款,并支付总房价款的 %作为违约金。

  四、审查计价方式与价款

  应增加补充条款:

  乙方所支付的以上价款应当是乙方享有本合同约定的权利而支付价款的最高值,履行本合同过程中增加的任何款项由甲方承担。

  五、审查交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接

  应增加以下补充条款:

  1、本补充协议所指交付是指甲方将商品房交由乙方,保证乙方对房屋的占有和正常使用,以实现合同目的。

  2、交付程序:

  (1)、入住通知:甲方应当提前 日,向乙方发出书面入住通知书,时间以乙方收到通知书的时间为准;

  (2)、交付验收:乙方接到入住通知书后,可以自行或聘请相关专家对房屋进行如下项目的评价与验收:建筑质量、室内设施、室内外环境、社区质量及其他。

  (3)、书面签收:验收合格,乙方书面签收“收到入住通知书”;

  (4)、钥匙收条:乙方书面签收“商品房钥匙收到条”;

  (5)、随附资料:甲方提供商品房质量备案表、商品房销售面积明细表;提供《市建筑工程备案表》。所购商品房办为住宅的,甲方还需提供《住宅质量保证书》和《住房使用说明书》,以及其他合同中约定的条件。

  3、交付费用:除本合同第四条约定的房价款外,房屋交付时甲方及其他任何第三方不得以收取任何费用作为乙方入住的先决条件,否则乙方有权拒绝接受交付,乙方拒绝,视为甲方的延期交付。

  4、不视为交房:上述条件缺少任何一条,均不构成商品房的交付,甲方应承担本合同约定的逾期交付的责任。

  5、交付效力:甲方将房屋交付给乙方后,乙方即享有房屋的使用权、占有权、出租权、收益权,并有权对房屋进行装修。

  6、不可抗力的通知:?

  7、合同中延期交付的约定不得再增加任何条款。

  六、审查规划、设计变更的约定。

  应增加以下条款:

  1、具体的公摊部位,公摊面积的任何变化

  2、公用配套设施使用性质、面积、位置以及其他任何变化

  3、楼层的增加

  4、楼房使用性质的变化,包括本幢楼、周边其他幢楼。

  5、附近其他相邻楼房的规划、设计变更

  违约责任的补充条款:

  无论乙方是否退房,甲方应向乙方支付已交付房价款的千分之四作为违约金。甲方变更规划、设计未经批准的,双倍返还乙方已付房价。

  七、审查保修责任

  补充协议

  1、保修期间由于工程完工时间与房屋交付时间不同而发生变化,约定以交付之日为保修期间的起算点。

  2、发现隐蔽工程的质量问题的退房程序及违约责任

  3、维修的通知程序及甲方的维修期间

  4、维修期间损失的承担问题

  八、关于物业管理的约定

  应增加以下补充条款:

  1、签订本合同时,甲方已与物业管理公司签订物业管理协定的,应当向乙方出示。否则,视为甲方违约。乙方有权选择退房或者继续履行合同。乙方退房的,甲方除按合同规定退还乙方房款并支付利息,赔偿乙方因购房、装修房屋而支付的费用外,还应支付房价的2%作为违约金。

  2、签订本合同时,甲方尚未与物业管理公司签订物业管理协定的,甲方保证选择有较好的声誉,有相应的资格与能力来维护乙方的各项权利的物业管理公司;甲方应当于签订物业管理协定10日以前将物业管理公司的情况通知乙方。

  在物业管理协定中,甲方应与物业管理公司约定以下内容:

  物业管理公司非经乙方及全体权利人同意不得擅自改变本合同约定的公摊部位和公用配套设施的结构、使用性质。

  物业管理公司的服务期限不超过1年。期限届满后,由小区或者本楼业主管理委员会另行决定。

  物业管理公司的收费范围与标准不得超过北京市政府的相关规定,其中保洁费: 元/每月每平方米;治安费 元/每月每平方米;水费:元/每吨;电费:元/每度;燃气费: 元/每平方米;其他费用: 元。

  乙方交纳物业费的时间应自房屋交付之日起计算。

  物业管理公司的管理责任:

  (1)物业公司应当保证买受人及亲属和相关人员的人身安全、财产安全及汽车安全。

  (2)甲方违反上述规定的,乙方有权选择退房或者继续履行合同。

  乙方退房的,甲方除按合同规定退还乙方房款并支付利息,赔偿乙方因购房、装修房屋而支付的费用外,还应支付房价的2%作为违约金。

  乙方继续履行合同的,甲方除支付本合同约定价款的 %作为违约金外,还应承担以下责任:

  1、物业管理公司的服务期限超过1年的,1年以后的用由甲方承担。

  2、物业管理公司非经乙方及全体权利人同意擅自改变本合同约定的公摊部位和公用配套设施的结构、使用性质的,甲方承担恢复原状的责任,并赔偿乙方因此改变而造成的损失。不能恢复原状的,甲方应另行支付房价的 %作为赔偿。

 

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